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新2足球信用平台出租(www.hg108.vip):太突然,千亿房企官宣违约!暂停付息!

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千亿房企官宣:暂停付息!5笔美元债利息都付不起了

延宕了数月,这一天终于还是来了。

2022年8月7日,龙光集团公告称,其将暂停支付2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息五笔境外债总额接近17亿美元。

龙光暂停付息,对于资本市场来说一点都不意外。今年3月,龙光推动两只境内债展期并获得成功之时,它的流动性压力已可见一斑,投资者与债权人也早就对境外债的处置有预期。

将启动境外债务重组

宣布暂停付息的同时,龙光也表示将启动全面的境外债务管理。

在公告中,龙光指出,其正致力于履行应有的财务承担,由此必须通过对其境外债务的整体管理(整体债务管理方案),以实现对龙光业务和运营至关重要、更稳定的资本结构。

龙光为此委任海通国际证券为其财务顾问并评估其资本结构,且探讨所有可行的整体债务管理方案。此外,龙光也委任了盛德律师事务所为其法律顾问以支持这项工作。

龙光方面告诉21世纪经济报道记者,提出进行整体境外债务管理,目的是公平对待所有投资人,有效解决境外债务压力,让公司有更多精力聚焦运营。最大限度挖掘运营的潜能、稳定经营,更好保护投资人以及利益相关方的权益。

龙光方面还认为,主动推出整体境外债务管理,是公平对待所有投资人的体现,代表其绝不“躺平”的决心。

龙光并不是第一家拟提出境外债务整体管理方案的出险房企。此前世茂、正荣、富力和佳兆业等也有尝试,只是成功者寥寥。

一位境外投行机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为,境外债务重组是博弈的过程,具体要看债权人的预期以及公司的偿债意愿等因素。“投资者现在信心和预期都不高的,你稍微有点诚意,谈成的可能性是比较大的,你要让债权人相信你是真打算还。”

龙光当然也意识到,境外债务整体管理方案是万里长征。

龙光方面在回复21世纪经济报道记者中称,考虑到宏观经济环境、房地产行业近况及公司境外债务的复杂性,制定整体债务管理方案仍需要一定时间。公司正在加快推进相关事项,会尽快提交一套境外债务管理方案。

对于债务管理方案的进展,龙光方面也称,其及财务顾问秉持公平公正的原则和开放透明的态度,积极主动与所有境外债券持有人保持开诚布公的沟通,聆听各类投资人的诉求和建议,沟通进展顺利。

迷惑的操作:为何前后口径不一致?

龙光行至债务重组这一步,始于今年年初。

2022年1月,市场传出消息称,龙光存在未披露的美元私募债,这一利空消息迅速发酵影响了龙光在资本市场的表现。

随后,龙光开启了一系列澄清又承认的操作――先是对投资者表示其并没有任何美元私募债,之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过10亿美元,两次口径不一致,投资者对之已有疑虑。

今年5月,类似的事件再次上演――5月13日,龙光集团发布公告称,其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩。在此情况下,董事会要求安永辞任核数师,并委任尤尼泰?�淳担任公司新核数师。而此前的2月,龙光一度公告澄清,计划更换审计师的消息为谣言。

两度翻转,资本市场对之态度有变。

事实上,今年之前,虽然龙光沿袭高杠杆、高周转的发展模式,但由于表内财务指标不错,加之土储集中于粤港澳大湾区,资本市场的形象相对正面。

就在去年年底,境内融资渠道收紧之际,龙光还逆势发行了一笔CMBS,虽然规模只有6.65亿元,但在当时仍是资本市场对之信任的体现。

龙光从信心爆棚,到短时间内口径反转,中间过程的铺垫是不够的。

“企业自己心态要好,不要总觉得自己有实力。你实力要让投资者看到,不然是很容易失去信心的。”一位债券投资者告诉21世纪经济报道记者。

不过,另一个角度分析,龙光或许对未来持续的经营有自己的想法和计划,因而虽然失去了资本市场的信心,但眼下是否能够融资对之也并非紧要之事。

经营面上,龙光一直对外传递“好消息”。

龙光方面表示,其通过快销售回款、开展资产盘活促进资金回笼、管控行政成本及资本开支等多种方式,保障企业生产经营。

龙光还称,目前,其生产经营正常,各项运营和工程建设有序开展,今年1至7月共计完成交付近2.7万套,合约交付率100%。

销售面上,受到市场环境的困扰,龙光表现并不佳。2022年上半年,龙光合约销售额约303.4亿元,同比下降58.8%;合约销售面积约190.7万平方米,同比下降51.16%。

好消息是,龙光在粤港澳大湾区的资产仍具有一定的吸引力,但龙光方面对资产的出让计划未有明确表态;如果未来销售面持续承压,龙光的生产经营将如何开展,考验着龙光管理层的智慧。

曾经的民营房企“模范生”,股票停牌至今!

龙光董事会主席纪海鹏,是“很重视”资本市场的。

龙光顺风顺水的日子里,纪海鹏十分看重市值与股价这两项指标。彼时龙光经常对外释放利好以提振股价,例如利润水平名列房企前茅、财务杠杆控制得当,又如优质土储成长可期。

图/这是2021年中期业绩上,龙光发布总土储量情况,5千亿货值、8千万方、94% 货值都在一二线。来源:企业公开数据

不得不说,龙光的手法快稳准,迎合了资本市场当时的偏好。其市值也乘风而上,一度到了800亿港元的关口之前。股价推涨的同时,紧握龙光过半股权的纪海鹏家族身家也随之暴涨,那时候龙光上下士气高涨、干劲十足。

图/过去几年,公司年销售额同比增速均保持在30%以上的水平,2020年龙光集团跻身“千亿俱乐部”。来源:企业公开数据

然而这一切,随着龙光陷入流动性问题且股票停牌戛然而止。过去这几个月,龙光从民营房企“模范生”到出险房企的一员再到发布债务重组的消息,业界虽早已有预期,却未免扼腕。

去年在市场环境骤冷之际,纪海鹏还曾自信,龙光能是笑到最后的民营房企之一。

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回溯过往,龙光行至今时今日,不能完全归咎于行业环境的变化。在今年年初两度“澄而不清”,纪海鹏或许也并未料到他已透支了资本市场的信心。

过去的倚重,在此时站到了对立面。转折由此而至。

截至目前,龙光集团港股仍在停牌中。wind数据显示,其股价年初至今跌幅已经超60%。

无独有偶,8月10日,另一知名千亿房企也打响了股价保卫战。

一则捕风捉影的商票传闻,加上某机构一份经不起推敲的行业压力测试报告,让这家千亿房企的市值跌去16.4%。

闹剧似的看空背后,实则是一场关于中国房地产行业未来形势的不确定性博弈。龙头房企必须反击。

 

另一内房企被传“商票逾期”,今日股价突然大跌16%

8月10日,优质民营房企龙湖集团遭遇股价骤跌,截至收盘,龙湖集团股价报20.9港元,领跌地产股,跌幅达16.4%。

港股内房股出现全线下挫。弘阳地产跌超14%,大发地产跌超13%,碧桂园跌超8%,旭辉永生服务跌超10%。

图/wind 8月10日,港股内房股出现全线下挫。

作为稳健派代表房企,龙湖股价的突然下跌引发了关注,业内人士认为龙湖股价受到两方面影响,一种可能性是,房地产行业下行的大背景下,龙湖股价滞后补跌。

另一种可能性则是,今日瑞银发布了对内房股及物管股最新评级及目标价报告,提及“7月国内前100名开发商合同销售额同比下降40%,暗示房地产销售复苏将推迟”,该报告将龙湖集团由买入下调至中性,目标价格下调至25.7港元。

此外针对龙湖有一则坊间传言,称龙湖商票存在逾期情况,但该信息来源并非权威渠道,记者查询上海票据交易所票据信息披露平台发现,龙湖并无商票逾期。据接近龙湖的知情人士称:“龙湖去年就不开商票了,没有商票逾期,(传闻)纯属造谣。”

龙湖是民营房企公认的优等生。2021年年报,其净负债率仅为46.7%,连续6年处于三道红线“绿档”。7月9日龙湖确认,已提前将其于7月13日到期的4.5亿美元债本金及利息转至信托人账户。截至目前,龙湖集团今年内已无到期需偿还债务。

8月9日,龙湖集团发布公告称,截至2022年7月末,龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币683.6亿元,归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。其中7月单月,龙湖实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。

最新回应:商票违约是谣言

21世纪经济报道记者获悉,龙湖管理层回应称,商票违约是“完全的谣言“,龙湖从去年开始已经不做商票,截至目前商票余额只有7亿元,将在年底前逐步兑付到位。

图/8月10日晚,上海票据交易所发布公告,称龙湖集团控股有限公司不存在商票逾期。

?截至目前,龙湖集团已无今年内到期需偿还债务,下半年会安排主动偿还明年到期的债务,短期债务占比为10%左右,外债产品不到30%,其中八成做了标记,锁定了汇率风险。管理层表示,经测算,今年依然能够坚定保持利润的同比增长。

龙湖集团董事长吴亚军表示:“今天股价大跌,我们本身没有太在意,是市场惊慌导致的,企业根本没出任何状况,龙湖的债务结构良好。”

吴亚军判断,现在不是看风险,反而是看机会的时候。“现在是最(市场)黯淡的时候,但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会,大家都觉得这些事很提气,我们是很淡定的,国家一直在想办法让行业回到正轨,过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。”她表示:“我们没有为眼前的事情忙碌,高管都是在着眼未来,做一些行业里怎么发现机会的事。行业出清后,龙湖会一直存在机会。”

公司管理层称,龙湖一直很注意债务结构,“不管行业要花多少时间恢复,我们都会手持足够现金流,穿越周期。”并透露,龙湖非常关注现金流安全,每年会沉淀一些资金投资商场,在目前的行业环境下是行之有效的。

就合作方是否出险,是否需要收购出险合作方股权的问题,管理层表示,龙湖不做非标融资,与出险开发商合作非常少,有少数合作项目已进入收尾阶段。“我们会留足合作项目需要的资金,基本上就把合作项目的风险和合作方的风险隔离了。”其强调,龙湖选择合作方时有清晰的名单,合作方资质比较好,并且不允许拿合作项目的股权作抵押,“即使部分合作方出现风险,合作项目还是安全的。”

关于拿地投资情况,管理层透露,龙湖在去年四季度底价拿了很多项目,今年1-7月新获取20宗项目,公开市场16宗,权益土地价格168亿元,货值600亿元,其中7月单月获取3宗土地,权益地价为26亿,7月收购了香港启德项目,对价13亿港元。“获取的项目都位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。”

关于销售业绩,管理层表示,上半年的表现受到疫情影响,6-7月份随着稳楼市政策发挥效用,7月份龙湖全口径销售额为182亿元,同比下降4%。管理层透露,8月有几个比较大的项目推盘,会带来良好的销售表现。

具体到区域表现,龙湖管理层透露,城市间的分化非常明显,一线城市和核心二线城市非常不错,这个月龙湖会在杭州推一个50亿元货值的项目,预计一把清盘。“龙湖在国内只进入68个城市,是top10开发商里进入城市最少的开发商,相对比较安全。”

龙湖管理层判断,房地产政策基本见底,但信心恢复需要时间。呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。

 

房企融资成本下降

随着地产纾困政策的推进,地产信用债融资也快速增加。而且融资成本不高,发行债券的主体评级较高,行业回暖迹象显现,值得关注。

今年以来地产债发行规模不小。Wind数据显示,在政策推动下,今年地产信用债发行已经达400只,其中396只完成募资3586.31亿元,规模较大。

图/随着政策支持,市场流动性充裕,地产债融资成本在震荡下降。

Wind数据显示,以月度发行的票面利率平均来看,其中1月和2月份都在3.5%以下,随着3月份发行规模的增大,平均利率也达到最高,为3.73%。随后4月和5月持续下降后,6月份有所反弹,7月份平均利率则下降至年内最低,为3.23%。可见地产债发行平均利率虽时有反弹,但整体在逐步下探。

图/ 此外各月平均利率均低于4%,处于信用债融资成本较低位置,有利于企业发展。

图/较低的融资成本意味着发行人评级较高,

总体上,房企境内发债融资已回暖,债券融资成本也不高,成为一种较佳的募资渠道,不过国企、央企依然为发行主力。

部分资料来自:wind

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